Потенциальный покупатель квартиры может встать перед вопросом: что лучше — искать подходящий вариант на вторичном рынке или покупать квартиру в новостройке. Безусловно, новое жилье — всегда привлекательнее. Но, отдавая предпочтение новостройкам, надо хорошо осознавать преимущества и риски, сопутствующие этому решению.
Больший комфорт за меньшие деньги
Цена за квадратный метр в новостройке ощутимо меньше, чем на рынке вторичного жилья аналогичного класса. Чем ниже стадия готовности дома — тем меньше стоимость недвижимости, и если приобретать ее на стадии котлована, то можно сэкономить около 30 %. При этом в новостройках (даже в сегменте эконом-класса) предлагаются современные и более комфортные планировки. На рынке вторичного жилья большинство предложений подобным уровнем комфортности не обладают. Материалы и технологии, используемые в современном строительстве, могут также быть более качественными. Кроме того, в новостройке вы сами можете спланировать и обустроить по своему вкусу «внутренности» квартиры в соответствии со своими потребностями. Другое серьезное достоинство такого жилья состоит в том, что оно, не в пример старому фонду, не потребует капитального ремонта — дополнительных усилий и затрат на замену проводки, прогнивших коммуникаций.
В пользу нового жилья говорит и тот факт, что, став первым жильцом в квартире, вы не столкнетесь с неприятным сюрпризом в виде ее прежних обитателей — вернувшихся из мест лишения свободы заключенных, обманутых пожилых людей и незаконно лишившихся квадратных метров малолетних детей.
Рискуют все
Теперь о минусах. Все, кто считает, что никаких рисков жилье «без истории» не несет, ошибаются. Как вы думаете, почему ипотечный кредит на период строительства банки дают под повышенные проценты? Именно потому, что считают риски при его покупке более высокими. Пример 2008 года, когда было заморожено немало строящихся объектов, показывает, что влияние общей экономико-политической ситуации на строительный сегмент весьма существенно.
По закону № 214 (закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») с 1 января 2014 года застройщики, привлекающие средства дольщиков по договорам долевого участия, обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками. Это, конечно, огромный плюс в плане сохранности вложенных сумм. Но эксперты предостерегают, что и сегодня у дольщика нет стопроцентной гарантии того, что дом будет сдан в срок и вообще будет сдан. В ходе его возведения могут возникнуть проблемы, из-за которых строительство может быть приостановлено (к примеру, появятся разногласия с административными органами или подрядчиками). На любом этапе строительства могут измениться цены на стройматериалы, банковские условия кредитования для застройщиков и т. д. Закон от такой «просрочки» дольщика не защищает.
Так что покупка жилья в новостройке в любом случае сопряжена с риском, а договор долевого участия не гарантирует его успешной реализации. Поэтому потенциальные покупатели должны тщательно изучать историю деятельности выбранного застройщика, его репутацию, проверять наличие разрешительных документов.
Если на какой-то стадии строительства вы соберетесь расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги, то будьте готовы к тому, что сделать это окажется непросто. Во-первых, причины для такого шага должны быть основательными. На практике поводом нередко становится изменение стоимости, метража и планировки квартиры, но чаще всего — серьезное затягивание сроков строительства. Но и тут есть свои нюансы. Если компания-застройщик заранее известила дольщиков о переносе сроков с объяснением причин, то суд, скорее всего, будет на ее стороне. Если же застройщик соблюдает все взятые на себя обязательства — расторгнуть заключенный договор будет практически невозможно.
Можно, конечно, свести вероятность потери вложенных в строительство денег к минимуму, оформив индивидуальный страховой полис добровольного страхования, гарантирующий возмещение финансовых вложений дольщиков. Подобная страховка предусматривает и дополнительную ответственность перед участником долевого строительства — в том числе, по срокам строительства и передаче жилья в собственность. А в случае, если дом так и не будет построен, ему полностью вернут всю вложенную сумму. Стоимость страхового полиса определяется в каждом случае индивидуально: при оценке рисков учитываются этап строительства, репутация застройщика, территориальная привлекательность новостройки. Но эта услуга, хоть и дает гарантию возврата средств, непопулярна. Во-первых, в силу своей дороговизны. Во-вторых, ее редко предлагают страховые компании, которые до сих пор считают строительный рынок неустойчивым, а происходящие на нем процессы слишком невнятными.
Дольщики могут столкнуться и с другими проблемами. Так въехать сразу в новостройку, даже когда дом уже построен, вряд ли получится. Большинство предложений на рынке первичного жилья — это квартиры без отделки. Чтобы довести их до «жилого» состояния, придется довольно серьезно вложиться — отделка такого жилья начинается от 5 тыс. рублей за квадратный метр. Разумеется, за неделю отремонтировать квартиру не получится, потребуется несколько месяцев, и это становится серьезной проблемой для тех, кто арендует квартиру, поскольку помимо затрат на отделку, приходится платить и за съемное жилье.
Следует помнить и о том, что новые кварталы не всегда обеспечены необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, поликлиниками. Впоследствии все эти вопросы решаются, как правило, формируется, просто к временным трудностям надо быть готовым.
Если, взвесив все «за» и «против», вы остановились на варианте приобретения квартиры в новостройке, то стоит определиться с районом и ценой, которая, в свою очередь напрямую зависит от месторасположения дома.
Не нашли в «старой» — едем в «новую»
Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш уверен, что серьезных колебаний спроса в ближайшее время ожидать не стоит. Небольшой рост в настоящее время, по его мнению, объясняется интересом покупателей из ближнего зарубежья и экономической напряженностью, которая заставляет людей вкладывать средства в недвижимость. Но в сегментах эконом- и комфорт- традиционно высокий процент инвесторов, поэтому на общей ситуации это почти не отразится.
К концу первого полугодия на московском рынке нового жилья общее количество объектов превысило 230 объектов, при этом три четверти из них находилось в ценовом диапазоне от 130 до 290 тыс. рублей за квадратный метр.
Если вы не нашли ничего подходящего на рынке в пределах «старой» Москвы, стоит прицениться к Москве «новой». В сегменте эконом- и комфорт-класса почти половина квартир предлагается за 90–100 тыс. рублей/кв. м.
Многие аналитики сходятся во мнении, что покупательский интерес к рынку «новой Москвы» будет расти. И это вполне объяснимо: выбор привлекательных вариантов здесь гораздо шире, экология лучше, а цены — доступнее. Запуск в ближайшем будущем новых станции метро на присоединенных территориях во многом решит и проблему транспортной доступности.
«Присоединение к Москве новых территорий оказалось фактором смещения интереса за МКАД, покупатель стал менее категоричен в тяготении к столице. Выбор в пользу области обоснован: комплексы находятся в городах с хорошей инфраструктурой. Значительное влияние на перспективы Подмосковья оказывают планы региона по развитию транспортной инфраструктуры. Речь здесь идет не только о вынесении за МКАД линий метро или реконструкции автодорог, но и о создании собственной сети легкого рельсового транспорта, который соединит подмосковные города», — комментирует Павел Лепиш.
Работа над ошибками
«Запас прочности» у современного жилья уже больше, чем у новостроек 1990-х и начала 2000-х годов. В большинстве типовых домов, к примеру, электропроводка в квартирах рассчитана на использование большого количества бытовой техники. Как правило, в современных новых квартирах устанавливаются счетчики расхода воды и электричества, остекляются лоджии. Основные претензии новоселов по качеству строительства касаются дефектов, допущенных при установке окон, межкомнатных перегородок, стяжке пола. Кроме того, новоселы жалуются на трещины в кирпичной кладке, протечку кровли, неровную укладку балконных плит. Все эти недостатки застройщик или компания-подрядчик должны исправить по требованию жильцов.
Застройщик в договоре долевого строительства обязан указать гарантийный срок, в течение которого он будет устранять обнаруженные новоселом недостатки. Согласно закону 214, этот срок не может быть установлен меньше на пяти лет.
Ипотека вам поможет
Ипотечные кредиты на жилье в новостройках выдают многие банки. Условия кредитования, размер первоначального взноса и ставки у них могут отличаться. Первоначальный взнос колеблется от 10 до 40 %, сроки погашения — до 30 (а в ряде банков и 50 лет). Ставки на первичное жилье, как правило, несколько выше, чем при кредитовании вторички. После сдачи дома и получения прав собственности на квартиру размер ставки, как правило, снижается на 1–2 %. Влияние на стоимость кредита может оказать размер первоначального взноса (чем он выше — тем ниже ставки). Для участников зарплатных проектов банки, как правило, тоже готовы снизить ставку в среднем на 0,5 %. Существует и специальная услуга уплаты разовой комиссии, позволяющая уменьшить ставку на 0,5–1 %. А вот отказ от оформления страховки жизни заемщика, напротив, влечет за собой повышение ставки.
Сегодня опасения многих потенциальных покупателей связаны с увеличением ставок по ипотеке из-за осложнения экономической ситуации. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина считает их обоснованными, поскольку повышение ключевой ставки (процентная ставка, по которой Центральный банк России предоставляет кредиты коммерческим банкам) до 8 % влечет за собой и рост процентных ставок по кредитам заемщкиам. Играют свою роль и санкции, введенные против банковского сектора России. Одним из первых изменения по ипотечным программам внес Сбербанк. Не будет большой неожиданностью, полагает Кристина Шульгина, что вслед за ним и другие банки сделают свои кредиты дороже на 0,5–1 %. Скорее всего, во втором полугодии ставки по ипотеке окажутся на уровне 13–14 %.